07162018周一
Last update周一, 07 16 2018
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再谈南加州房地产

不得不承认,南加州的房地产已经上升到相当的高点,但是,最低端的房价还没有达到零八以前的最高点,每一个周期,房价冲破上一轮高点是必然的。房地产投资人所担心的是买在高点,紧跟着房价就下跌,特别是没有经历过两次,或一次周期的出入门者。

我现在不敢提别的地方,只分析南加州,别地方的地主们,看个热闹好了。能够左右房价的因素是;

1,人口;各族裔人口蜂拥而至,特别是墨裔和亚裔,今天南加州的真实写照,没有人口增长的地方,现在表面上看着繁荣昌盛,终将是明日黄花。

2,经济,这个话题太大,花街大佬们喜欢长篇大论,图表演示,我连看明白的智力都没有,也没那个闲工夫去琢磨分析。我知道大道至简,麦当劳一小时超过十块钱工资,两个人打工可以住我的一房一千四康斗。不出几年最低工资会涨到十七块一小时,两个人打最低工也能赚五,六千,拿最低工资的广大劳苦大众还是买不起房,那我就涨一千的房租,南加州的经济正一路高歌,如果你是刚刚进入小地主阶段,就是说手里超过五个房,到那时一年房租的净收入有贷款的一定超过五万,没有房贷的也许超十万,工资增长的速度追不上房价和房租的增长速度。

3,贷款,不知道有没有人能够$100块做头款买房子。零八以前的银行就像是没有节操的阻街女郎,武大郎给块炊饼就把潘金莲搞到手,接着祸起萧墙,两人都命丧黄泉。零八金融危机把这帮妓女搞怕了,裤腰带嘞的紧紧,不拿点头款,裤子不能随便让人扒下来。这说明房价也许不上涨,也许停滞不前,但是不会崩盘,你如果有几万,几十万的头款投在房子里,决不会轻易放弃。几年前抓住机会进场的,现在很多人赚了一倍,特别是运用杠杆作用,十万头款买五十万的房,现在涨到一百万,赚的肝脑肥肠。如果正好等钱用,或许小娃蟾宫折桂上名校,或许双亲垂垂老矣,病入膏肓 ,或许逍遥自在,周游世界走他乡,或许二爷小三横插一杠,卖掉房子正好派用场。至于卖掉房子目的是等待下一次的崩盘好再捡便宜,恐怕是缘木求鱼,望梅止渴,尼姑看嫁妆没指望。

4,供求关系,前三项以前提到过,有人说房地产是地域性经济,所以只能提南加州。房价问题以前说过多次了,说说房租。租房市场房源短缺,特别明显的是沿海几个县,没有可开发的地,人口涌入,劳苦大众买不起房,又不能睡大街上,唯一选择是租房子,房租不涨就见鬼了。

以上几项如果有一项是负面的,你都可以怀疑南加州房地产要玩完,有些人没有任何根据,只是觉得房价太高,该跌了,你怎么不觉得章子怡该嫁给你呢?天下本无事,庸人自扰。房价的涨跌不以人的意志为转移,跌起来也一样,你以为到底了,可底的下面还有十八层地狱,现在不是谈跌的时候。房地产是滞后行为,当经济,股市危如累卵之日,再看房市倒悬之急之时。

至于利率涨跌个零点二五,半个百分点对房地产市场的影响微乎其微。当你有意一个四十万的房子降价五万块而决定拿下,不会因为利率涨了零点几而放弃。当利率涨几个百分点,通货膨胀就显而易见,房地产是对付通货膨胀的最佳手段,没有之一,这是地主们最期盼的时刻。

像球兄,中兄,闲兄这样的人坛子上一大把,谈股论金,理论图解,头头是道,我就纳闷了,你们这帮人个个都有书生的水平,为什么去粪坛子搅和呢?非要和我们笨人抢饭碗呢?唯一的解释是,股市赚钱是小概率事件,不管你的智商有多高,而房地产赚钱是大概率事件,不管我有多蠢。

房价房租的上涨要看趋势,也能看到趋势,以后会写篇南加租房市场的状况。冰冻三尺非一日之寒,滴水石穿非一日之功,南加州高房价的今天,房价仍然有上涨空间是因为供求关系摆在那里,得天独厚的地理位置和气候条件,让人趋之若鹜,如蚁附膻,正所谓女为悦己者容,良禽择木而栖。我喜欢南加州,特别是橙县, 落花芳草无寻处,万蕊千峰独闭门,青山不老,绿水长存。

我现在修正房地产投资风险的说辞,因为总有人曲解我的意思。我的原话是当重新贷款后,还清头款,仍有大把现金在手,就可以无所顾忌,放手一搏。有人说,钱已经回归,或许又搞出几个房,一旦有一个房子淹水下而不得不放弃,还是损失,所以还是有风险,这话没错。但风险和风险不同,有的风险可以控制,有的不能。股市大拿能把一支股票的本钱翻几倍,变成两支,三支许多支股票。房地产能人也可以用杠杆作用把一个房撬出两个,三个许多个房。当灾难来临时,都以来不及或没能力出逃来说,手里的某一种股票会被清零,就像我的washington mutual,一路下滑,到一两块钱的时候出逃已经没有意义,正真是温水煮青蛙,干脆舒服死算了,最后收到一封信,被清零,无可奈何花落去,落花流水春去也!

手里有房子的,也许有一两个房子被淹在水下。我十万块钱买的一个房,两万头款,当房价上升超过三十万时重贷一次,并提现十五万。理论上讲是零风险,房子没有本钱在里面,如果房价跌破二十三万,可以当做弃妇,弃之如敝履。事实怎么可能呢?它帮我撬出了两个,三个,若干个房,立下汗马功劳,怎么也要用其他的房租收入拼死相救,杀出重围,只要能挺过去,渡过难关,几年后起死回生,又是一条好汉!似曾相识燕归来。

在南加房地产已经处于相当高位的今天,我并不赞成所有的人像没头苍蝇扎进来,还是应该审时度势,权衡利弊,特是要借贷款,要把握两个原则,如果是作为长期投资,现在的收入高,不在乎目前的租金收入,即使是负收入也可以接受,如果能在税务上占便宜。但是投资未来不能损伤现在的生活质量,每月节衣缩食图未来享受不值得,要避免坐马桶嗑瓜子,入不敷出。

再一个原则要盯住现金流,哪怕只有一点点,杠杆作用是巨大的,如果你对南加房地产充满期待,骑驴看唱本,不但能撬出几倍的房价,也能撬出几倍的房租,这就是投资房地产的魅力,生孩子嗑瓜子,两个嘴都不闲着。(转载 老朽博客 09/19/2016)

 


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