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泡沫还远吗? 全美房价2月升6.3% 房市似乎又回2006年

【美洲华联社讯】全美住房销售似乎返回2006年泡沫时期。美国3月成屋销售延续了2月数据利好,参与扭转了投资者对年初美国房市增速放缓的担心。但库存短缺和房价上涨过快,令成屋销售低于去年水平。同时,根据标普·核心逻辑·凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller Indices),今年2月的房价比一年前上升6.3%。

(图片来源:路透)

据华尔街见闻报道,全美地产经纪商协会(NAR)的统计显示,美国3月成屋销售总数年化环比增长1.1%,高于预期的增长0.2%,但逊于2月前值的增幅3%。1月时成屋销售曾环比骤降3.2%,去年12月也环比下降。

3月美国成屋销售总数为年化560万户,好于预期的555万户,创去年11月以来最高(572万户),2月前值未修正为554万户。3月数据同比下降1.2%,1月曾同比降4.8%,创2014年8月以来最大同比跌幅。

当月的成屋房价中位数为25.04万美元,同比增长5.8%,连续第73个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出,美国成屋房价增速已是薪资增速的一倍。房屋供给的年化速率已经连降了34个月,3月待售成屋库存虽环比涨5.7%,至167万户,同比仍下跌7.2%。

按目前速度,现有库存在3.6个月内售磬,大于年初的3.4个月,低于去年的3.8个月。维持健康的供需平衡需要6-7个月的房屋库存,现代表美国成屋市场供小于求,特别是低端市场供给紧张。

美国东北部和中西部地区成屋销售增速最快,分别为6.3%和5.7%,扭转了2月的恶劣天气影响。上个月销售活动强劲的南部和西部地区分别跌0.4%和3.1%,但各地区中位数房价均同比上扬。

另据房地美(Freddie Mac)统计,上周的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%,连续第六个月增长,是2013年12月(4.46%)以来最高,也高于2017全年的平均值3.99%。

由于库存短缺、房价和房贷利率同步走高,首套房购买者的热情受到明显打压。首次置业者在3月销售中占比30%,略高于2月前值的29%,但较去年同期的32%下滑,2017全年比例为34%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,美国3月成屋销售户数连续第二个月上升,除了天气转暖影响,也由于担忧房价和按揭利率进一步上涨,令部分之前迟疑的买家涌入市场。新增待售库存数改善,代表此前的下降趋势可能正在触底,但按揭利率上涨,将抑制部分想换房的家庭需求。

Yun表示,全美大部分地区的成屋市场依旧“具有挑战性”,尽管美国经济健康持续带动今年春季的买房兴趣,但整体销量较去年回落,既反映了供给保持“非常低”,也显示房价上涨超出了一些买家可承受的水平。尽管就业市场强劲和减税提振了家庭收入,房价涨幅过快将抑制整体的购买力,特别是在西部地区。该地区3月的中位数成屋售价为37.71万美元,同比涨7.9%。

数据发布后,美元指数涨幅扩大至超0.5%,触及日高90.85。美国10年期国债收益率上涨逾3个基点,暂报2.981%;欧市早盘一度涨至2.998%,为2014年1月14日以来盘中最高位。

成屋销售总数年化数据由全美地产经纪商协会每月将前一个月居住房屋销售的年化数据(不包括新建筑)统计所得,内含650多个房地产经纪人组织和协会及全美多元报价系统有关单一家庭成屋销售情况的数据。因房屋销售触发的广泛影响,成屋销售年化总数通常被视为美国经济健康与否的领先指标。

另外,据标普·核心逻辑·凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller Indices)显示,今年2月的房价比一年前上升6.3%。     

就全国来说,目前的房价要比2006年7月的高峰还高出6.7%;房价已经连续70个月上涨。  

HSH.com副总裁加姆宾格( Keith Gumbinger)说,买家越来越困难。  

西雅图、拉斯维加斯和旧金山的房价上涨幅度尤其明显。西雅图一年来房价上升12.7%,拉斯维加斯房价也上升11.6%。  

但房价爆炸性上涨却还没有阻止买主的热情,许多住宅一上市,很快就有人买走。  

例如,西雅图的房屋今年2月在市场停留的平均时间只有29天。拉斯维加斯的房屋挂牌之后42天售出,而旧金山的房屋上市只要21天就能出手。  

由于就业市场繁荣,经济增长稳定,工资也开始上升,房价上涨幅度预计不会在近期放缓。   上市房屋数量少和旺盛的需求共同推动价格上涨。由于全美热门市场竞争激烈,高于要价的报价和竞价战相当常见。  

抵押贷款利率也开始爬升,为许多房主进一步增加压力。30年抵押贷款利率去年上升半个百分点。根据房地美(Freddie Mac)的数据,4.47%的30年抵押贷款利率仍然低于历史平均水平。但那一利率如果超过5%,需求有可能放缓。  

李斌联合律师事务所

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