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数据显示 洛杉矶华人居民比例高或推高房价

【美洲华联社讯】据美国《世界日报》报道,洛杉矶加大安德森经济预测中心(UCLA Anderson)13日公布2017年第三季度经济预测。华裔经济学家俞伟雄(William Yu)撰写洛杉矶房地产市场报告,指出华人居民比例是推高房价的六大因素之一。

   数据显示,全美房价最高的七大城市中,除纽约外,全部集中在加州,包括排名前四的洛杉矶、圣荷西、旧金山和圣地亚哥。经济学中衡量房价可负担标准的比率是用该地区居民年收入中位数除以房价中位数,数值越高代表越难买房。美国平均比率不到3.5,但洛杉矶、圣荷西和旧金山都在九左右,圣地亚哥接近八,河滨和沙加缅度也都超过五。

   若只看租房,洛杉矶居民平均要拿收入的一半以上交房租,旧金山、圣地亚哥的房租也超过月收入的四成以上。而全美平均来看,美国人只需要用不到收入三成的钱交房租。

   俞伟雄表示,造成大洛杉矶地区房价高的主要原因仍是供需关系,房地产市场有限的供应满足不了大量需求。洛杉矶、橙县、圣荷西、旧金山等地每年提供4万至10万个新工作,但每年发放的新建房屋许可证却只有1万至2万个单位,导致供小于求,房价居高不下。 

   房价高低究竟由什么因素造成?以大洛杉矶地区(包含橙县)共340个邮编涵盖的区域,2017年4月房价中位数来看,有些区的房价中位数只要20万元(美元,下同),但有些区却高达480万元。俞伟雄从六大方面解释洛杉矶房价的巨大差异。 

   第一点即是房租,最常见解释房价高低理论是该房产在未来能产生的租金收益的净现值(net present value)。此外,还有几个因素也相当重要,例如人力资源指数(human capital index),即年收入高和受教育程度高的居民更容易创造好学校和低犯罪率,从而给房价带来正面影响。离海滩距离越近,房价也会越高,当然也不排除少数例外,如紧靠海边的长堤市虽就在海边,但房价其实很低;而离海很远的Bradbury房价却奇高,210北边的克莱蒙房价也偏高。同时新房数量也会影响房价,新房供应越少房价越高。另外,25至34岁的年轻人比率越高,该地区房价也会被拉高。 

   研究报告指出,还有一大因素是亚裔人口,尤其是华人人口在当地居民中占有的比率。华人越集中的地区越会吸引海外华人投资者来此置产,导致房价升高。典型城市包括房价中位数超过200万的圣玛利诺和超过100万的亚凯迪亚和尔湾,前两个城市华人人口比例都在40%至50%之间,尔湾亚裔人口则超过三分之一。不过数据也指出,华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市,虽然房价中位数也超过50万,但都还没有达到应有高度。 

   还有一个现象,若用余伟雄的2017年房价数学模型来预测许多昂贵地区(中位数超过200万),会发现预测值通常会大于实际值。他解释,昂贵的房子在真实市场中涨幅会比便宜的房子小,“因为它们实在太贵了,即使对富人而言,也望尘莫及”。换言之,高房价地区增幅较小,“可能因为越来越少的美国人和外国人能买得起这么贵的房子”。 

   余伟雄表示,由于供应无法满足需求,洛杉矶地区的高房价还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看,尤其现在利率依然处于历史低点,房价还会持续增长,直到下一个经济衰退来袭。(张敏毅) 

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